超4万亿的市场前景，不断分化的专业市场格局，让各路资本不断涌入房屋租赁领域。

　　you+公寓、水滴公寓、魔方公寓、蘑菇公寓、青年汇、自如友家……各色长租公寓品牌如雨后春笋般涌现。尤其是，龙湖、万科、复星、旭辉、世茂、石榴等一批实力开发商都选择以自建团队或合作的方式进入这个领域，且各具特色。

　　有数据统计，2016年一共有17家长租公寓品牌拿到了资本的投资。显然，这是一块极具诱惑的蛋糕，但谁能笑到最后，运营仍是最关键的因素。安家融媒采访了在分散式公寓有丰富经验的“老炮儿”优客逸家CEO刘翔，听他说长租公寓的运营经验和发展之道。

　　优客逸家CEO    刘翔

　　“我对租赁市场有感知”

　　在做长租公寓之前，“不安分”的刘翔已有三次创业经历，从机票预定网站，到酒店机票的比价搜索引擎、旅行社区，包括曾经风靡一时的真人CS全国连锁，刘翔都尝试过。“连续创业者”的标签对他来说再合适不过了。也正是这一次次的“折腾”才让刘翔的第四次创业取得了非常不错的成绩。

　　过往的几次创业都是跟互联网和旅游有关，第四份创业跟“租房子”有关，刘翔听朋友聊起租房子的事情，感觉这是一门好生意，2012年2月，优客逸家正式成立，对闲置房业主，提供一站式房屋租赁增值管理解决方案；为城市租房人群，提供高品质长租公寓产品、租后服务，以及围绕房屋、居住社交而衍生的增值服务。

　　多年的工作磨炼和大跨度的行业交替，让刘翔对事业的选择有着自己近乎刻薄的要求。“首先，能给别人创造价值。第二，要有足够大的规模。第三，问题还要足够多、足够痛。第四，与你的能力匹配，有能力去解决这些问题。”公寓市场很完美的契合了这四点。刘翔笑称：“之所以选择做公寓市场，是因为我对租赁市场有感知。”其实还是源于他首先对快捷酒店业的熟悉，以及前期的调查发现公寓市场的需求旺盛，而供给端却参差不齐，敏锐地觉察到其中的潜大商机。

　　围绕“年轻人租房”的需求，提供多元化的产品和服务

　　刘翔告诉记者：“进入公寓市场，第一步要做的是用标准化的体系来做资源整合。我们发现宜家的体系符合我们需要的模型。把房子功能性与设计感做出来后，已与市场上普通房子拉开差距，但这只能只是表象上的优势，不能形成核心竞争力，还需要形成门槛。因此，第二步，我们要做服务。”

　　从成立之初，优客逸家就倡导“产品标准化，服务品牌化，居住社交化”的发展竞争策略，如何诠释这“三化”呢?

　　第一，产品回归居住的本质，从实用性和设计感的层面上，让人感到舒适；

　　第二，提供值得被信赖的服务，一个功能性很好的房子，设计的再漂亮，但是如果维护的不好，或者有很多不便利，可能租客住的也不舒服；

　　第三，社交化居住的实质是建立和谐的居住关系，这是一种自然的水到渠成的关系。

　　所以，优客逸家作为运营商，更多的是要做出环境的营造和机会的创造。

　　对于租客，优客逸家给的允诺是“租房时代的美好回忆”。刘翔认为：“年轻群体对房屋租住品质的要求较高，同时，他们也有着强烈的社交需求。互联网时代，市场瞬息万变，客户现在是你的，但可能下一秒便会为其他的同类产品和服务买单。所以做市场，一定要有前瞻性，把客户牢牢地抓在手上。”

　　优客逸家目前在成都、武汉、杭州、北京四城主城区运营房屋超30000间，服务过6万租客，这个规模并不算大。

　　刘翔认为，在客户规模没有足够大的时候，居住社交化的构想还没有被推向市场，但客户规模积累起来以后，从同居匹配度的分析测试到线上的虚拟社区，都可以变成产品的一部分。优客逸家给用户提供的不是一间房子，而是一种生活方式、生活状态和生活理念。

　　IT体系与金融体系是长租公寓规模化发展的双翼

　　从2002年至今，长租公寓已经经历了10年多年的发展，2014年迎来了互联网和资本的两大浪潮，这个行业才真正站到了风口之上，但是目前也仍然处于初级阶段，公寓的核心比拼将会是运营能力，行业挑战非常大。

　　刘翔表示，未来市场，有特色的小众产品也可以在市场上生存，接下来半年到一年内，人才、资金、资源越来越向优势集中，而在中间段没什么特色的，会被市场大量收编，而且不是一家收编，而是整合。因为越往下走，越需要强大的IT体系和金融体系。没有IT体系，整个管控会失控。没有金融体系，就没法解决大规模发展的资金问题，不可能总靠纯融资去发展，而要建立基本的金融体系。很多人还在为做租赁而租赁，其实租赁只是媒介与载体，背后是类金融。如果一定要说我们是二房东，那我们一定是插着翅膀的二房东，左边IT，右边金融。一些模式理论上看还不错，但如何规模化发展却是个问题。

　　高带看的秘诀：把房子这个产品搬到“流水线”上

　　谈及优客逸家的高带看秘诀，刘翔说到：“除了高密度的房源覆盖，优客逸家采用OTA的流程，由线上座席分流分单的流程，员工不需要做接电话或者跑别的无用的动作，只需要做精准的约定带看。依靠强大的IT运营系统，我们把一套房子从获取到租后每个环节按照中介、装修和物业管理不同业务模型拆分成近300个节点，建设了一套“生产”流水线，“到哪个节点，系统会提醒岗位对应的人，需要什么时间内按照什么规范去处理，然后进入下一环节”，自动流转、透明可控。包括对房东的管理，我们也有专门的房东管理系统——房东网，让房东能够随时随地、及时便捷地了解房屋的使用情况、维修情况及收租明细。而这样一套标准流程，是我们高效管理租客、获取房东信任、打造良好口碑的信心与保障。”

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　　未来不做“二房东”，做品牌和产品的双料输出

　　刘翔认为“未来长租公寓的内涵核心是基于互联网的高效精细化运营能力，这恰好是优客逸家的强项。重点突出两点：第一，做好规模，第二，做好粘性。光有其一，事情都没法成功。现在市场上各个玩家处于各显神通阶段，各自按照各自既有优势切入这一市场。”

　　“到我们这个阶段，比拼的是体系化，而体系能力很难从表象上的单点体现，各家都有系统，但系统的分类不同。优客逸家的系统全部都关注于运营链条。从房子拿过来后的评估、设计、管理，更强调工作体系中的任务流转，消息共享，数据传递，这些方面如果不是通透去了解，光看表象是表现不出来的。

　　在产品方面，优客逸家有一只产品研发团队，系统研发公寓材料，对公寓功能做持续探索，其他同行更多的是找外包公司，而我们是自己专门的团队在做。因为对优客逸家来说，未来不是做一个二房东，而是希望打造基于居住、租赁链条上下游供应链的协调能力，未来我们输出的是品牌和产品。在产品能力和服务体系方面去管控，最终胜出的表现在于，规模化发展后体现出的扩张速度和质量上的稳定，这需要耐得住寂寞。”

　　用盈利，提振长租公寓行业

　　4月，优客逸家再次传出长租公寓行业感到“振奋”的消息——实现净利润一个点。这也是长租公寓行业，首家宣布规模化盈利的企业。优客逸家的“指标转正”，给一直备受盈利困扰的长租公寓企业带来了曙光。

　　“下一步加速规模扩张，尽快在多个城市达到规模临界点。实现自我造血良性增长，摆脱外源性资本依赖。”刘翔这样披露接下来的发展策略。

　　“盈利不是优客逸家目前的最首要目标，第一要务还是保持健康的规模增速，在每个城市达到1.5-2万间房源的规模临界点。”刘翔表示，“我们不会盲目扩张。”

　　对于竞争日趋激烈且同质化严重的租赁市场，如何占据制高点赢得租客的心，刘翔给出了他自己的看法。“第一要真诚，对你的员工、租客真诚，真诚可以最快地促成人与人之间的连接，连接创造价值。真诚不是讲套路，不是玩技巧。第二要用心。第三要有爱，爱是最神奇的。所有的技术方法都是层面上的东西，各企业随着行业成熟都会渐渐趋同，最后靠什么致胜？那就是爱。”